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230702 香港人需要知道的樓市風險(2)



1.在6月中金管局總裁預計利率將維持高位,提醒買樓人士要做好對利率的風險管理。去年9月當本地銀行4年來首次加息,去年底樓價指數跌到 5年多以來的最低水平,因為中國疲弱的經濟,香港的移民危機和進一步加息風險都是樓市開始轉壞的訊號。

2.今年初官方數據顯示去年香港樓價下跌15.6%,是自08 年以來首次年度下跌。今年初政府估計將有近2萬戶新屋單位落成,而明年將增至2.7萬伙,創02年以來的22年新。

3.拆解香港消費物價指數的主要組成部份,房屋權重最高為40%,其他食品、雜項服務和交通分別排名234,4大消費貢獻共86%,由於住屋消費權重佔40%,表示當中消費每減少10%,整體CPI 便會減少4%。

4.6月中港元拆息急升, 分析話不排除銀行追加息或上調按揭利率,因為拆息都處於5厘以上,和樓按相關的1個月拆息升至今年6個月新高。

5.08年金融危機後香港高通脹吸引熱錢湧入,美國減息,然後量化寬鬆都幫助香港樓市飆升。

6.用香港一個月HIBOR減去香港通脹年率就是實質利率,當負數出現,代表在香港適合物業投資。會否有03年的黑暗日子?就要看香港會否出現當時的通縮情況,了解通脹數據的組成部份就知道跌開就齊齊跌!


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