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230730 香港人需要知道的樓市風險(5)



1.18年9月做的樓市視頻,當年恒指由33,000 跌到27,000 跌了兩成,但中原指數在歷史高位188 附近,完全未受影響,當日提到三個論點:1.樓價和租金指數的關係,2.人民幣和港幣的關係,3. 香港利率上升的影響。

2.08年開始樓價指數一直上升,從60以下升到180以上,10年間樓價上升3.3倍,所有人都以為香港樓只會升,不會跌。

3.買樓一定要明白的「實質利率」概念,就是當這個由HIBOR 減去通脹率的real int rate,如果是負數可以買樓,如果是正數將會是投資者的惡夢。

4.人口統計數字顯示年輕人總數越來越少,表示新屋需求比以前減少,而隨着大灣區不斷發展,將會有退休人士移居到更便宜的生活地方,影響更昂貴的香港區樓價。

5. 香港GDP過去15年升7成,租金指數也只升5成,但樓價指數升達3倍,樓價過高是需要調整的!政府樓價指數SARS時最低跌到31,現在163 要跌到沙士價係跌8成,覺得近乎沒有可能。

6.樓價是需求/供應的結果,新政府想增加房屋供應,一定會影響整體樓價,會否發展到好像97年的85,000 單位所帶來的負面影響仍需觀察。


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