230702 香港人需要知道的樓市風險（2）

1.在6月中金管局總裁預計利率將維持高位，提醒買樓人士要做好對利率的風險管理。去年9月當本地銀行4年來首次加息，去年底樓價指數跌到 5年多以來的最低水平，因為中國疲弱的經濟，香港的移民危機和進一步加息風險都是樓市開始轉壞的訊號。

2.今年初官方數據顯示去年香港樓價下跌15.6%，是自08 年以來首次年度下跌。今年初政府估計將有近2萬戶新屋單位落成，而明年將增至2.7萬伙，創02年以來的22年新。

3.拆解香港消費物價指數的主要組成部份，房屋權重最高為40%，其他食品、雜項服務和交通分別排名234，4大消費貢獻共86%，由於住屋消費權重佔40%，表示當中消費每減少10%，整體CPI 便會減少4%。

4.6月中港元拆息急升， 分析話不排除銀行追加息或上調按揭利率，因為拆息都處於5厘以上，和樓按相關的1個月拆息升至今年6個月新高。

5.08年金融危機後香港高通脹吸引熱錢湧入，美國減息，然後量化寬鬆都幫助香港樓市飆升。

6.用香港一個月HIBOR減去香港通脹年率就是實質利率，當負數出現，代表在香港適合物業投資。會否有03年的黑暗日子？就要看香港會否出現當時的通縮情況，了解通脹數據的組成部份就知道跌開就齊齊跌！

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