250830 港樓大跌 將令香港 衰退10年？

1.葉教授認為香港工資、物價和舖租需要調整3成，估計因此每年通縮 3%，用10年就完成調整，而通縮會造成經濟衰退，所以會有10年經濟衰退。上一次 香港長期通縮發生在98年10月至04年中接近六年，而GDP 只從98年初至99年中經濟負增長，即經濟衰退只一年半，之後反彈然後在02年底又出現一個半年的經濟衰退，很難想像香港可有10年經濟衰退！

2.全球最難負擔的買樓城市，香港經常都排在最前頭，樓價高企好多時都係反映實際收入比較高，除稅後香港人可以消費的支出可能比較高，都會令整體樓價 推高，上次有講到香港獨有的聯繫匯率制度間接也造成過高的樓價，但到調整時亦會出現更大的跌幅。

3.想評估香港樓價一定要理解聯繫匯率機制獨有的實質利率概念，實質利率是real interest rate，用一個月HIBOR 減香港通脹率，如果好像09年到2020年 大部分時間負數，代表是負實質利率，如果你同銀行借錢已經可以對沖通脹。

4.香港樓價超貴部份原因是因為聯繫匯率造成，而其他地方根本不會出現持久的負利率。譬如星加坡最新的通脹率在1%以下，按揭利率需要1.7至2.5%，大部份國家地方做按揭通常都要通脹率加 1至2 %。

5.加拿大樓價過去25年升了2倍多，而平均薪金同期上升差不多兩倍，所以現在樓價相對平均薪金的比例比25年前昂貴，但可能比08金融風暴之前 更容易負擔，當然這個是整體國家走勢，個別地區可能會有不同結果。

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