250823 為何港股 升七成，但港樓可以 跌七成呢? 

1.去年初當很多人講要遠離港股，我曾經力排眾議叫大家擁抱港股，由去年初恒指已經上升超過7成 !  而早在2018年9月，當中原指數接近歷史高位188 時，我也第一次出樓市視頻指出，當時已經具備下跌 4至5成的風險，現在已經下跌超過3成，應該算係其中一個成功摸頂的分析員！今日主題講樓價跌七成，主要是因為近日樓市大紅人葉教授提到港樓有75% 累積跌幅，都想補充一些很少人講的資料。

2.去年初有人說香港是世界金融中心遺址，結果 A股上證升到10年高位，港股升了七成，為何那時連前細摩大班都看錯呢？2018年11月，我出視頻講有人說當時是香港樓市美夢時刻，說M3是樓市上升指標的謬論，結果樓價指數見頂。當投資者可能過度極端，很多時都是轉角市的開始。

3.要認識香港樓市，首先要知道幾個最基本的數據，香港人均GDP 長年上升，和60年前相比提高超過100倍，首先我們要接受樓價高是因為收入高，平均生活成本上升，因此推高租金和樓價。衡量一個公平且可負擔的樓價水平的標準可以有很多，買自住樓可以簡單香港平均月薪中位數相對樓價指數，最近一次樓市升浪由08金融風暴開始，指數曾經下跌接近一半表示現在太貴了！

4.想評估香港樓價要理解聯繫匯率機制，不然你永遠無法解釋為何港樓波動那麼大。實質利率是一個很重要的概念，是用一個月HIBOR 減香港通脹率，如果結果是負數，叫做負實質利率，09年到2020年大部分時間負數，代表你同銀行借錢已經可以對沖通脹，但當實質利率變成正數，樓價就會有壓力，這是2018年我看到這個指標而做出見頂的警告。

免責聲明：這只是投資經驗分享而並不是任何投資建議，請先咨詢你的投資顧問是否合適你的風險，才作出任何買賣行動，本人恕不負責可能因為市場走勢逆轉而造成的任何損失。我的博文，我的YouTube，我的FB專頁以及新的PATREON專頁，歡迎提出意見、討論及轉載。